「自宅」の一部を会社に貸せば社長の手取りが増える!


社長の「保険料原資」捻出ノウハウ

「自宅」の一部を会社に貸せば
社長の手取りが増える!

「自宅」の一部をオフィス化する

コロナ禍によるテレワークが推し進められて、オフィスを縮小する動きが起こっています。このことから今、中小零細企業では「経費削減」も兼ねて、社長の「自宅」の一部をオフィスにすることを検討する企業が増えてきました。実は、あまり知られていませんが、社長の「自宅」の一部をオフィスにすることで、年収を変えずに、社長は手取りを増やすことができるのです。そのロジックを以下にて解説します。





オフィス部分の「賃料」算出方法

この方法では【社長】は「自宅」の一部を「オフィス」として【会社】に貸すことで家賃収入(不動産所得)を得ることになります。一方、【会社】は【社長】に支払う賃料を経費(地代家賃)にできます。

家賃の決め方はこうです。まず【社長】の“自宅全体”の賃料相場を調べます。賃料相場は不動産屋にヒアリングする、あるいは不動産ポータルサイト(athome/Home’sなど)に掲載されている自宅付近のテナント物件賃料(坪単価)を参考にすればよいでしょう。

次に“自宅全体”のうち「オフィス」としての使用部分の面積比を計算します。そうして“自宅全体”の賃料相場に使用部分面積の比率を掛けて月額家賃を算出するわけです。

例えば、社長の“自宅全体”のうち「オフィス」としての使用部分面積が15坪(49.58㎡)だったとして、次のように不動産ポータルサイト(athome/Home’sなど)で調べた賃料相場が坪1.4万円だったとしましょう。その場合は月額21万円(15坪×@1.4万円)の賃料でOKとなります。

「自宅」の一部を会社に貸せば 社長の手取りが増える!

このケースでいうと、【社長】は月額21万円(年間252万円)の家賃収入(不動産所得)が発生することになります。一方、【会社】は月額21万円(年間252万円)の地代家賃(経費)が発生することになります。

この方法の2つのメリットとは?

先のケースを例に挙げて説明を続けます。【社長】は月額21万円(年間252万円)の家賃収入(不動産所得)を得て収入増になります。そこで、その分だけ役員報酬を引き下げます。こうすることで【社長】に2つのメリットをもたらします。

  1. 不動産所得には「社会保険料」はかからない
  2. 不動産所得は「必要経費」を計上できる

1.不動産所得には「社会保険料」はかからない!

家賃収入である「不動産所得」には社会保険料がかかりませんから、年収は同じでも、社会保険料削減分だけ、社長の手取りが増えるわけです。例えば、【対策「前」:役員報酬1,200万円】と【対策「後」:役員報酬948万円+家賃収入252万円】とで【社長】と【会社】の社会保険料の負担額を比べてみましょう。ご覧のとおり、年間265,392円の社会保険料削減につながるわけです。

対策前と対策後の社会保険料推移(社長40歳以上)
対策対策前対策後
役員報酬月100万円年1,200万円月79万円年948万円
家賃収入月21万円年252万円
年1,200万円年1,200万円
保険料負担社長会社社長会社
社保/月月116,511円月116,511円月105,453円月105,453円
年2,796,264円 … (1)年2,530,872円 … (2)
差額(1)-(2)= 年265,392円

2.不動産所得は「必要経費」を計上できる!

また、税金面でもメリットがあります。「不動産所得」は収入から「必要経費」を差し引いて計算します。ここでいう「必要経費」とはこれまで社長個人が負担していた、

  • 借入金の利息
  • 固定資産税
  • 建物の減価償却費
  • 火災保険料(地震保険料)
  • 水道光熱費
  • 修繕費

… などです。これらの必要経費は“自宅全体”のうち「オフィス」としての使用部分面積の比率を掛けて費用計上できます。例えば、社長の自宅の建坪(面積)が45坪(148.76㎡)だったとして、そのうちオフィスとしての建坪(面積)が15坪(49.58㎡)なら、必要経費の1/3を経費計上できるわけです。

つまり、ここで計上した「必要経費」の分だけ、家賃収入(不動産所得)を“節税(課税所得を圧縮)”できるのです。さらに、【社長】が【会社】から賃料をもらう際、青色申告を選択することで「10万円」の青色申告特別控除を受けられます。その結果、家賃収入(不動産所得)の課税所得はこうなります。

家賃収入(不動産所得) - ( 必要経費 + 10万円 )= 課税所得

この方法の注意点

ご存知のとおり、住宅ローンを借りて「家」を買うと、「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン減税)という減税措置を受けられます。これは住宅ローンの年末残高に応じた控除額が原則10年間にわたって所得税から控除される制度です。1年当たりの控除額は原則としてローン残高の1%で、残高の上限は4,000万円。つまり、最高で40万円の控除が受けられます。これが入居の年から10年間にわたって続きます。

 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

ここで注意が必要なのは【社長】が【会社】から家賃収入(不動産所得)を受け取っている場合、賃貸しているオフィス部分は「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン減税)の適用外になる、ということです。例えば、【社長】が自宅部分の3割(面積)を「オフィス」として【会社】に貸しているケースでは「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン減税)が3割減る、ということです。

また、【社長】が自宅部分の5割(面積)を超えて「オフィス」として貸しているケースでは「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン減税)はゼロになります。これは「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン減税)の適用要件に「購入した自宅の半分以上を居住用として使っていること」という条件があるためです。

この記事のまとめ

以上、「自宅」の一部をオフィス化することで、年収を変えずに、社長の手取りを増やす方法について解説しました。小規模会社のオーナー社長は「自宅」を本店所在地として登記しているケースが多々あります。今はコロナ禍によるテレワーク推進でオフィスの「縮小移転」を検討する企業が増えてきています。

その選択肢のひとつとして、社長の「自宅」の一部をオフィス化するのもアリでしょう。もしあなたの周りで、該当しそうな社長がいるのなら、ここで解説した内容を案内してあげてください。

ただし、この方法を導入するにあたって、「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン減税)の適用を受けている社長は「オフィス」部分の面積比率を十分ケアしておく必要があります。(※ 住宅ローンがない、あるいは、「住宅借入金等特別控除」が終了している社長には関係ない話です)

また、社長が「自宅」を売却するときも注意が必要です。自宅売却には「マイホームを売ったときの特例」という譲渡所得から最高3,000万円まで控除が受けられる軽減措置があります。この適用は“自宅(100%居住用)”に限られります。よって、自宅売却を検討している社長は事前に自宅を「100%居住用」に戻しておくことが必要になります。(※この特例は「売却時点」で判定されます)

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